Accollo mutuo: significato, motivazioni e soggetti coinvolti

INDICE

Accollo mutuo: significato, motivazioni e soggetti coinvolti

Accollo mutuo liberatorio e cumulativo: le differenze

Accollo mutuo del costruttore

Costo di un accollo mutuo

Altri modi di vendita di un immobile con mutuo in corso

ACCOLLO MUTUO: SIGNIFICATO, MOTIVAZIONI E SOGGETTI COINVOLTI

L’accollo del mutuo (art. 1273 del codice Civile) prevede l’entrata di un diverso mutuatario (chiamato accollante) nel rimborso del finanziamento per l’acquisto di un immobile, un passaggio che va effettuato prima che il debito con la banca venga estinto. Questo obbliga l’acquirente al rimborso delle rate del suo predecessore (chiamato accollato).

L’accollo comincia con il al momento del rogito notarile, come per qualsiasi compravendita di un immobile.

Con l’accollo, l’acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita.

I motivi che portano ad effettuare un accollo mutuo sono i seguenti:

• il risparmio delle spese iniziali del nuovo mutuo (perizie, notaio,...);
• la separazione tra i coniugi (in caso di concordanza tra le parti);
• la successione ereditaria.

Come abbiamo già detto poco fa, i soggetti coinvolti nell’accollo del mutuo sono 3:

• l’accollato, ovvero il debitore iniziale, il quale si libera dal mutuo;
• l’accollante, colui che si accolla il mutuo già cominciato dal suo predecessore, non pagando così le spese iniziali dell’immobile, risparmiando così sulle spese iniziali del nuovo mutuo;
• la banca, che ha concesso il mutuo e deve cambiare soltanto il nome del nuovo debitore.

ACCOLLO MUTUO LIBERATORIO E MUTUO CUMULATIVO: LE DIFFERENZE

Parliamo di accollo liberatorio quando il debitore iniziale viene svincolato da qualsiasi vincolo; la banca firma una dichiarazione liberatoria esplicita, in cui viene dichiarato che il nuovo accollante diventa il nuovo debitore, in modo tale da non creare problemi futuri in caso di inadempimenti da parte del nuovo accollante.

Quando parliamo invece di accollo cumulativo, il debitore iniziale resta vincolato al contratto sino all’estinzione del mutuo; la banca non libera immediatamente il debitore originario, perché teme che il nuovo accollato (nuovo proprietario) non abbia la garanzia
necessaria per farsi carico delle adempienze da rispettare.

Entrambe gli accolli sono intesi a discrezione del volere della banca.

Alla conclusione dell’atto, la banca provvederà a liberare da ogni vincolo il venditore affinché egli possa eventualmente poter contrarre un nuovo mutuo. Per accelerare le procedure, si può nel frattempo richiedere una dichiarazione da parte del funzionario, al quale la banca ha attribuito potere di decisione in merito, nella quale si specifica che la banca ha accettato l’accollo liberatorio.

ACCOLLO MUTUO DEL COSTRUTTORE

L’accollo mutuo del costruttore, chiamato anche subentro del mutuo, è uno strumento finanziario, previsto dalla legge, che permette ad un’impresa edilizia di trasferire ad un nuovo acquirente l’onere del pagamento delle rate del finanziamento per la costruzione del nuovo immobile. Così facendo, il costruttore pagherà una parte del mutuo, ed il resto verrà pagato dal nuovo accollante. Anche in questo caso è possibile scegliere tra un accollo liberatorio ed uno cumulativo.

Prima di procedere all’accollo mutuo di un costruttore vanno effettuate verifiche per evitare problemi futuri, tra cui:

• il controllo in regola dei pagamenti effettuati dall’impresa costruttrice;
• la verifica dei termini e delle condizioni proposte dalla banca.

La sottoscrizione di questo tipo di contratto con il costruttore rappresenta la stipula di un mutuo e dunque la formula finanziaria scelta dall’acquirente per acquistare la prima abitazione. Il costruttore trae ovviamente vantaggio dal fatto che l'acquirente si accolli la quota che ruota sull'intero immobile perché non toccherà più a lui dover estinguere il debito.

Prima di accendere questo tipo di mutuo edilizio, è sempre opportuno valutare il piano di rimborso, il tasso di interesse e l'erogazione del capitale.

COSTO DI UN ACCOLLO MUTUO

Quando decidiamo di procedere verso un accollo mutuo, il vantaggio principale riguarda i costi molto bassi dell’operazione, solitamente variabili tra i 100 €. e 200 €. , evitando di sostenere tutte le spese notarili iniziali (solitamente tra i 1.000 €. e 2.000 €.).
Molto importante anche per il nuovo proprietario è il mancato pagamento della perizia bancaria, poiché già effettuata dal vecchio proprietario.

Nella compravendita di un’abitazione con accollo mutuo edilizio bisogna tener conto anche delle imposte sulle abitazioni di nuova costruzione:

• l’iva (al 4%), l’imposta di registro (168 euro);
• l’imposta catastale (168 euro), l’imposta ipotecaria (168 euro), la perizia immobiliare (250 euro), l’atto notarile (fino a 2 mila euro).

ALTRI MODI DI VENDITA DI UN IMMOBILE CON MUTUO IN CORSO

Oltre l’accollo del mutuo, ci sono altri modi di vendita di un immobile seppure abbiamo un mutuo ancora acceso:

• Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile, ovvero consiste nello spostamento di ipoteca di un immobile, liberandosi del precedente, redatto soltanto tramite l’ausilio di un notaio.
•  Il mutuo ponte, usato molto negli stati esteri, consente ai proprietari di un immobile
  di acquistarne un altro senza che questo risulti come seconda casa; il precedente
  immobile dovrà avere il valore di non più del 60 % e dovrà essere venduto nei primi
  due anni. Il prestito richiesto sarà rimborsato con i proventi della vendita. Tra i
  documenti principali che andranno presentati all’istituto troviamo l’atto di acquisto
  della nuova casa, ovvero la prima abitazione in cui si andrà a vivere e la
  dichiarazione di messa in vendita dell’immobile di cui si detiene la proprietà.
• Estinzione anticipata del mutuo tramite vendita, in cui è possibile utilizzare due
  soluzioni: da una parte, è possibile estinguere il mutuo prima dell’atto nel caso si
  disponesse di tutta la somma sufficiente a pagare il mutuo prima del rogito notarile
  sull’immobile in un’unica soluzione; dall’altra parte, è possibile estinguere il mutuo al
  rogito, utilizzando il denaro ricavato dalla vendita della casa, pagando anche
  eventuali costi precedenti al fine di dichiarare l’ipoteca estinta.
• Vendere la casa per comprarne un’altra, tenendo in considerazione la possibilità di
  perdere le agevolazioni sulla prima casa, sostenendone anche i costi di interesse.