Affitto in nero: significato e caratteristiche

INDICE

Affitto in nero: significato e caratteristiche
Rischi e conseguenze per il proprietario
Sanzioni per l’inquilino
La registrazione tardiva

AFFITTO IN NERO: SIGNIFICATO E CARATTERISTICHE

Il contratto di affitto in nero è un contratto che non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, portando il proprietario dell’immobile a non pagare le tasse di registrazione e le imposte relative alla locazione di quell'immobile.

E' considerato contratto in nero il contratto che ad esempio:

• non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e viene ritenuto nullo a livello legale;
• non è stato mai scritto, perché basato su un rapporto di fiducia tra inquilino e proprietario, tanto da portare anche in questo caso alla nullità;
• il contratto ha valenza informale e non ha nessun tipo di valore.
• Il contratto di affitto in nero, come abbiamo già accennato, può essere stipulato tra inquilino e proprietario in forma scritta o verbale, anche se in entrambi i casi non hanno nessuna valenza dal punto di vista legale, se non registrato.

Le tipologie di affitto in nero si suddividiono in due parti:

• TOTALE: la registrazione non avviene presso l’Agenzia delle Entrate.
• PARZIALE: il proprietario scrive sul contratto il prezzo dell’affitto, ma riceve, invece, dall’inquilino un prezzo maggiorato, al fine di poter pagare meno imposte.   

RISCHI E CONSEGUENZE PER IL PROPRIETARIO

Nel caso in cui il proprietario di un immobile affittasse in nero un immobile va incontro a rischi e sanzioni non di poco conto. Tra i rischi e le conseguenze troviamo:

• IMPOSSIBILITA’ DELLA PROCEDURA PENALE DI SFRATTO: questo avviene poiché a livello legale il contratto risulta sempre nullo;
• CONTRATTO NULLO: il nuovo inquilino potrebbe non pagare i canoni arretrati e potrebbe addirittura richiedere anche il rimborso di quelle versate, in quanto si tratta di un contratto nullo.

Non avendo proceduto alla registrazione del contratto di affitto, il proprietario evade anche il pagamento delle imposte sul
reddito della locazione: a questo punto subentra l’Agenzia delle Entrate che effettuerà delle verifiche sul tempo di fruizione dell’affitto in nero da parte del proprietario al fine di somministrare le relative sanzioni:

• in caso di registrazione omessa è prevista la sanzione che va dal 120% al 240% dell'imposta di registro che doveva essere versata;
• nel caso in cui il proprietario avesse provveduto a registrare l'affitto, ma con un canone inferiore a quello effettivo,la sanzione va dal 200% al 400% da applicare sulla differenza tra l'imposta di registro dovuta e quella già versata;
• qualora l'imposta di registro dovesse essere versata tardivamente, sarà prevista una penale pari al 30% dell'imposta che sarà versata tardivamente. 

Il proprietario, qualora dovesse omettere di indicare il canone in dichiarazione dei redditi, la sanziona va dal 240% al 480% dell'imposta dovuta. L'importo minimo è di € 516,00. E' bene ricordare che a ciò si devono aggiungere gli interessi che comportano un costo non indifferente. 

Può accadere anche, in caso di affitto senza contratto, di venire sottoposti a dei controlli da parte del Fisco e quindi di essere più facilmente scoperti, specialmente quando l’affitto senza contratto è un caso reiterato per più volte sempre dalla stessa persona.

SANZIONI PER L’INQUILINO

Come abbiamo già detto la mancata regolarizzazione di un contratto di locazione comporta alcune sanzioni da ambo le parti. Una volta accertata l’irregolarità da parte del proprietario, è il turno anche dell’inquilino. Anche in questo caso, sarà compito dell’Agenzia delle Entrate chiedere all’inquilino il pagamento di quanto dovuto.

LA REGISTRAZIONE TARDIVA

Dopo essersi messi nei panni del proprietario e dell’inquilino, vediamo come mettersi in regola dopo aver visto le situazioni da ambo le parti.

Dopo aver pagato la sanzione per omessa registrazione dall’inizio del contratto di affitto, bisogna regolarizzare i rapporti con l’Agenzia delle Entrate ed evitare sanzioni molto pesanti.

La registrazione prevede delle soluzioni in base al tempo:

• sanzione del 6% se la registrazione avviene dopo 30 giorni;
• sanzione del 12% se la registrazione avviene dopo 90 giorni;
• sanzione del 15% se la registrazione avviene dopo 12 mesi;
• sanzione del 17% se la registrazione avviene dopo i 12 mesi ma prima dei 24;
• sanzione del 20% se la registrazione avviene dopo i 24 mesi.

Il pagamento dell'imposta  è eseguibile anche con un ravvedimento operoso, ovvero una forma di sanatoria volontaria che intercorre dopo aver omesso o fatto errori nei versamenti fiscali entro dodici mesi dall’inizio della locazione. Tuttavia, data la mancata registrazione del contratto che lo renderà comunque nullo, questo tipo di sanatoria avrà un puro effetto lenitivo soltanto dal punto di vista fiscale.

In tutti i casi, il contribuente non in regola (locatore o conduttore) sarà tenuto a versare le sanzioni previste, gli opportuni interessi di mora e, ovviamente, l’imposta di registro evasa al momento della mancata registrazione.