Calcolo della stima di una casa: qual'è il giusto prezzo?
INDICE
Valutazione oggettiva di una casa
Definizione di superficie commerciale e calcolo
Stima di una casa: determinare il valore al Mq
I 5 criteri di stima del valore di un immobile
Coefficienti di merito interni nella valutazione
Essere a conoscenza del corretto valore di un immobile prestando molta attenzione alla suddivisione interna dei locali, l’esposizione, il luogo in cui si trova e tenendo conto di tantissimi altri parametri, può essere un buon modo per stabilire un prezzo corretto tenendo conto di tutte le peculiarità di riferimento dell’immobile stesso.
Andremo di seguito ad analizzare quando si parla di valutazione oggettiva dell’immobile, di superficie commerciale e di come si calcola il giusto prezzo di un immobile.
VALUTAZIONE OGGETTIVA DI UNA CASA
Quando decidiamo di vendere una casa, la prima domanda che ci facciamo riguarda il ricavo che riusciremo ad ottenere dalla vendita. Ma ci sono anche proprietari che legano la casa ad un valore affettivo ( ad esempio i ricordi di infanzia), portando lo stesso a valutare più del dovuto l’immobile; al contrario, se un proprietario ha urgenza di cambiare casa nel minor tempo possibile, darà un valore inferiore all’immobile a causa dell’esigenza di vendita.
DEFINIZIONE DI SUPERFICIE COMMERCIALE E CALCOLO
All’interno dell’atto di compravendita conoscere la superficie commerciale di un immobile è un dato molto importante per capire le dimensioni metriche effettive.
La superficie commerciale rappresenta la somma di tutte le superfici che compongono un immobile e il calcolo si ottiene sommando tutte le percentuali delle superfici di cui è composto l’immobile. Intendiamo per superficie commerciale:
- le superfici calpestabili, ma anche muri perimetrali;
- le superfici esterne come terrazzi, balconi, giardini;
- le superfici delle pertinenze come mansarde, soffitte, posti auto;
Analizziamo i calcoli in percentuale per il valore di ogni superficie:
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le superfici calpestabili (100%);
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i muri interni e perimetrali esterni (100% fino a uno spessore di 50 cm.);
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i muri in comunione con altri locali interni (50% fino a uno spessore di 25 cm.);
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giardini (10%);
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giardini di appartamento (15%);
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balconi e terrazzi (25%);
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verande (60%);
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cantine (25%);
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mansarde (80%);
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posti auto ( 40%-80%).
Nella superficie commerciale non vanno calcolate le aree di uso comune, le scale del condominio, i locali tecnici e le aree verdi.
STIMA DI UNA CASA: DETERMINARE IL VALORE AL MQ
Oggigiorno grazie all’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), sappiamo di avere sempre a portata di mano una vasta banca dati relative al mercato immobiliare su suolo italiano, verificarne l’andamento e le quotazioni.
Per eseguire il calcolo al mq. ed ottenere il valore di una casa, basta moltiplicare il coefficiente dell’OMI per i metri quadri del locale di riferimento.
Grazie all’utilizzo dei coefficienti di valutazione, è possibile valutare il valore di un immobile riportando in modo numerico alcune caratteristiche positive o negative dell’immobile (ad esempio il piano, la luminosità, l’esposizione, lo stato di conservazione).
I 5 CRITERI DI STIMA DEL VALORE DI UN IMMOBILE
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Valore di mercato: il prezzo che un acquirente paga per un immobile è determinato anche dalle competenze nozionistiche e qualificate di un tecnico esperto che valuta un immobile in base all’andamento di mercato;
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Valore di costo: stima del valore di mercato di un immobile, tenendo conto appunto dei costi che si dovrebbero sopportare per la sua realizzazione:
- il costo di ricostruzione;
- il costo di sostituzione di un perfetto equivalente.
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Valore di trasformazione: consiste nella trasformazione o meglio sostituzione di un qualcosa (ad esempio interventi di recupero, demolizione di una struttura esistente per una nuova struttura) e si ottiene attraverso la differenza tra il valore di mercato dell'immobile successivamente alle opere di intervento di cui è stato oggetto e il costo sopportato per la realizzazione di tali interventi;
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Valore complementare: è il rapporto, ad esempio, tra il valore del terreno comprensivo di fabbricato e il valore
del solo terreno edificabile;
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Valore di sostituzione: il valore di sostituzione consente di offrire il valore di mercato di un immobile focalizzando la valutazione su un immobile che andrà a sostituire quello che deve essere valutato;
COEFFICIENTI DI MERITO INTERNI PER LA VALUTAZIONE
Il coefficiente di merito è un importo che viene aggiunto o detratto dal valore dell’immobile per effettuare un calcolo sommario nella sua valutazione;
Vediamoli nel dettaglio:
- Stato Locativo: questo parametro indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile, considerando tutti i relativi vincoli o obblighi. Secondo questo criterio le abitazioni vengono classificate in abitazioni libere, abitazioni locate a canone libero e abitazioni locate stagionalmente. Naturalmente, le abitazioni libere avranno più valore rispetto a quelle soggette a qualche tipo di vincolo di locazione. (Coefficiente: da -5% a 100%)
- Piano: le abitazioni più apprezzate sono quelle a partire dal terzo piano in su, ma solo se nell’edificio è presente l’ascensore, fattore molto importante nella stima di un immobile (Coefficiente: da -30% a +20%);
- Luminosità: l’illuminazione naturale per gran parte della giornata aumenta di granlunga il valore dell’abitazione. (Coefficiente: da -5% a +10%);
- Esposizione e Vista: c’è una bella differenza tra un immobile con vista su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna. (Coefficiente: da -10% a +10%);
- Edificio: un appartamento ubicato in un edificio costruito più di quarant’anni fa ottiene valutazioni migliori di uno situato all’interno di una struttura più recente, ma solo se conservato in ottimo stato. (Coefficiente: da -15% a +10%);
- Riscaldamento: un immobile con impianto di riscaldamento autonomo può far guadagnare nella valutazione della casa fino a 5 punti percentuali. (Coefficiente da -5% a 5%);
Esistono inoltre dei coefficienti esterni che incidono notevolmente sul valore dell’immobile. Essi riguardano la collocazione dell’immobile sul territorio. Infatti, la posizione è uno dei fattori più determinanti sul prezzo e varia a seconda di:
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Città di riferimento
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Distanza dal centro
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Vicinanza ai servizi e mezzi di trasporto.