Calcolo valore di mercato di un immobile

INDICE

Calcolo valore di mercato di un immobile

Calcolo valore immobile da rendita catastale

Calcolo valore immobile per successione

Calcolo valore immobile ai fini IMU

CALCOLO VALORE DI MERCATO DI UN IMMOBILE

Quando si decide di acquistare, vendere casa o prendere in affitto un immobile è necessario effettuare una corretta valutazione immobiliare.
Ma è anche vero che per effettuare una valutazione di un immobile è giusto concentrarsi su dei validi parametri: la posizione dell’immobile, lo stato dell’immobile, la superficie  (dimensione).

Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza una formula matematica Superficie commerciale X quotazione al mq. X coefficienti di merito.

La superficie commerciale detta anche superficie vendibile è il risultato della somma tra le superfici coperte 

• le superfici scoperte (terrazzi, giardini, balconi,...);
• pertinenze

calcolate ognuna per le percentuali di riferimento.

Per visualizzare le quotazioni al mq. è possibile consultare le banche dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) nell’area di riferimento su territorio nazionale.

Le quotazioni immobiliari OMI vengono pubblicate ogni sei mesi con lo scopo di individuare per ciascuna zona sul territorio nazionale, un intervallo di valori di mercato per unità di superficie con riferimento a immobili situati nella stessa zona, non tenendo conto degli immobili particolarmente degradati né di quelli di maggior pregio. Le quotazioni OMI, in pratica, nell'ambito dei processi estimativi mettono a disposizione indicazioni di valore di larga massima, e quindi non possono sostituire le stime puntuali.

A curare la rilevazione delle informazioni economiche e tecniche riguardanti i valori immobiliari e la loro elaborazione è appunto l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, denominato OMI, che si occupa anche dei tassi di rendita e del mercato degli affitti, oltre che della valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia delle Entrate.

La banca dati di questo osservatorio rappresenta una fonte di informazioni molto importante per ciò che concerne il mercato immobiliare, consultabile da chiunque tramite servizi web.

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile e varia secondo diversi fattori che rendono gli immobili diversi tra loro.
Tra i coefficienti di merito troviamo online delle tabelle con delle percentuali di riferimento in base alle caratteristiche. Di seguito alcuni esempi:

• Lo stato locativo: gli immobili liberi da contratti di affitto presentano una percentuale di positività + 100%;  in presenza di un contratto dilocazione con durata quadriennale a canone libero abbiamo invece una percentuale in negativo -20%. Lo stesso dicasi per locazioni di brevi periodi (es.contratti d’affitto stagionali) -5%.
• Riguardo lo stato di conservazione, gli immobili ristrutturati offrono un +5%, se gode di ottima ristrutturazione o si tratta addiritttura di una nuova costruzione avremo un +10%. Se l'immobile non è ristrutturato, ma si presenta in buono stato, il coefficiente di merito è 0%. Di fronte ad un appartamento che necessiti di ristrutturazione avremo un coefficiente negativo  -10%. Ricordiamo che qualora un immobile con 20-40 anni di vita si trovi in un ottimo stato, questo inciderà positivamente  +5%. Addirittura del +10% qualora dovesse avere opiù di 40 anni di vita. Allo stesso modo, un immobile che si presenti in uno  stato stato di mantenimento scadente andrà incontro ad coefficinete negativo e precisamente del -5% per immobili da 1 a 20 anni, -10% per gli immobili da 20 a 40 anni. Addirittura -15% per le soluzioni  con più di 40 anni di vita.
• Il piano di ubicazione  e la  presenza o meno dell'ascensore andrà ad influenzare in maniera positiva o negativa la valutazione. Ad es.: il seminterrato indipendentemente che sia con o senza ascensore avrà un coefficiente negativo -25%. Se la soluzione è al piano terra o rialzato avremo -10% e in caso di assenza di spazion esterno con giardino -20%. Un immobile ubicato al 1° piano con o senza ascensore vale -10%. Il 2° piano con ascensore -3%, privo di ascensore -15%. Mentre per il  3° piano, se è presenta l'ascensore sarà pari a 0%,  in caso di assenza invece, avrà una incidenza negativa del -20%. Per i piani superiori la presenza dell'ascensore porta d un avalutazione positiva +5% e del +10% se si tratta di ultimo piano. Arriviamo anche ad un +20% in presenza di un attici. Qualora, invece, non dovesse essere presente l'ascensore ecco che le stesse tipologie andranno a scontrarsi con una perdita del -30% e -20% nel caso di attici.
• L’esposizione dell’appartamento alla luce naturale è un altro elemento che incide sulla valutazione. Se ha un'ottima esposizione ai raggi diretti nel corso dell'intera giornata, avremo un coefficiente positivo+10%. che scende a +5% nel caso di illuminazione presente per quasi tutta la giornata, comunque in modo sufficiente. Al contrario, lapoca luminosità inciderà negativamente e -5%.
• Un sistema di riscaldamento autonomo incide del +5%, quello centralizzato con contabilizzatore (+2%). La mancanza del sistema di riscaldamento fa calare il valore ad un -5%.
• Un altro elemento essenziale è l’esposizione e il panorama. In presenza di una  esposizione esterna avremo +5%, panoramica +10%, interna -10%, parzialmente interna -5%. 

Anche magazzini, negozi, terreni o uffici subiscono la regola del calcolo dei coefficineti di merito. 

• Per i Magazzini: se è posizionato ad un piano terra o rialzato senza accesso carraio, questo inciderà del -10%, del -15% in caso di seminterrato con accesso carraio e del -30% se posto al seminterrato e con accesso solo attraverso una scala. 
• Per i Capannoni: in presenza di un contratto di locazione con scadeenza ai 6 anni ilcoefficiente sarà negativo  -20% e del -30% qualora la scadenza del contratto sia di 9 anni. Se posti al piano rialzato sarà valutato con un -5%, -10% se sprovvisto di accessi per autoarticolati; -15% in mancanza di area di pertinenza.
• Riguardo ai Negozi: la posizione gioca un ruolo fondamentale. Il coefficiente oscilla tra il +20% e +50%. Una posizione sfavorevole sarà invece negativa -30%. Di notevole importanza è anche, per i negozi, l’altezza del soffitto.  Un'altezza superiore a 4,5 m determina un coefficiente di merito del + 20%.

CALCOLO VALORE IMMOBILE DA RENDITA CATASTALE

Per definizione, intendiamo come rendita catastale un valore attribuito ad un immobile, inteso sia come fabbricato sia come terreno.
Attraverso un un servizio messo a disposizione online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è possibile essere autenticati nel sito, inserendo codice fiscale e gli estremi catastali dell’immobile (comune, foglio catastale, particelle e subalterno), nonché dimostrarsi come titolari diretti dell’immobile. Il calcolo della rendita catastale è utilizzato per esempio, per le eredità in successione al fine del calcolo dell’imposta di successione, delle donazioni e della tassazione delle compravendite immobiliari.

Le categorie catastali sono le categorie di classificazione degli edifici utilizzati dal catasto per determinare la rendita catastale; si suddividono in gruppi, denominati con delle lettere:

• Gruppo A - Immobili ad uso abitativo o meno (appartamenti, ville, uffici);
• Gruppo B - Edifici con carattere sociale o comunitario (caserme, monasteri, uffici pubblici, ospedali, scuole, biblioteche);
• Gruppo C - Edifici finalizzati ad attività commerciali o varie (negozi, magazzini, laboratori, cantine);
• Gruppo D - Immobili a destinazione speciale (fabbriche, alberghi, banche, teatri, ospedali, impianti industriali, grandi negozi);
• Gruppo E - Immobili a destinazione particolare (aeroporti, caserme, luoghi di culto);
• Gruppo F - Entità urbane (aree dismesse, ruderi, cantieri). 

Per eseguire il calcolo tramite servizio online dobbiamo seguire alcuni step:

• selezionare il tipo di categoria catastale (abitazioni civili, rurali, uffici pubblici, ecc.);
• apporre la data di riferimento;
• inserire la rendita catastale;
• selezionare se si tratta di un’abitazione principale o meno.

Una volta inseriti tutti i parametri, il servizio prosegue con il calcolo ed i risultati di:

• la rendita catastale rivalutata con la percentuale;
• il moltiplicatore catastale;
• il valore catastale dell’immobile.

CALCOLO VALORE IMMOBILE PER SUCCESSIONE

Il valore catastale degli immobili di un asse ereditario (per successione) vengono calcolate moltiplicando la rendita catastale o il reddito domenicale con dei coefficienti imposti dall’agenzia delle entrate, che variano in base alle categorie, alla classe, se è prima
abitazione, se è una pertinenza, all’anno di apertura della dichiarazione di successione.
Per calcolare il valore dell’immobile per successione, la prima cosa da fare è disporre dei dati della rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicarla per i seguenti fattori:

• 110 per le prime abitazioni;
• 120: per i fabbricati facenti parte delle categorie catastali A e C, ad esclusione degli A/10 e del C/1;
• 140: per gli immobili delle categorie B;
• 60: per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
• 40: per i fabbricati delle categorie C/1;
• 80: per i fabbricati delle categorie E;
• 90: terreni non edificabili (agricoli).

CALCOLO VALORE IMMOBILE AI FINI IMU

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un'imposta di natura patrimoniale il cui presupposto consiste nel possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli siti nel territorio dello Stato con qualsiasi destinazione d’uso. Il pagamento del valore IMU è correlato a chi è in possesso dell’immobile, ovvero il proprietario ma anche a chi è in possesso del diritto abitativo o di usufrutto.

Per il calcolo del valore dell’immobile ai fini IMU, bisogna fare un calcolo sul valore fiscale, avendo a disposizione la rendita catastale dell’immobile, l’aliquota del comune di riferimento ed infine la categoria catastale dell’immobile di riferimento.

La dichiarazione IMU, compilata mediante l’uso di un modello apposito , va presentata il 31/12 dell'anno seguente a quello in cui ha avuto inizio il possesso dell’immobile o in cui sono intervenute variazioni rilevanti ai fini dell’imposta.

Qualora la dichiarazione IMU non venga presentata entro 90 giorni della scadenza dei termini, si potrà presentare una dichiarazione tardiva con il versamento di € 5,00 qualora il tributo sia stato effettivamente corrisposto. In caso contrario, sarà prevista una sanzione pari al 10% dell'imposta , prevedendo sempre il minimo di € 5,00. Se invece ci si dovesse accorgere entro 30 giorni dalla scadenza di non aver versato l'importo e si procederà al versamento dello stesso, si godrà di una riduzione del 50% della sanzione prevista, pertanto si verserà solo € 2,50.