Comprare una casa all'asta

INDICE

Comprare una casa all’asta: guida pratica

Tipologie di aste immobiliari

Documenti per partecipare ad un’asta immobiliare

Vantaggi e rischi di una casa all’asta

Nelle molte offerte che oggigiorno il mercato immobiliare ci offre, una soluzione valida ed alternativa alla compravendita di un immobile, ad esempio una casa, è sicuramente quella della compravendita di una casa all’asta.

COMPRARE UNA CASA ALL’ASTA: GUIDA PRATICA

Prima di impegnarci nella compravendita di una casa all’asta, la prima cosa su cui dobbiamo concentrarci è la perizia, depositata agli atti in cui viene riportata la situazione dell’immobile (valore commerciale, planimetria,classe energetica,...) con una descrizione nei minimi dettagli del fabbricato, quasi come una “carta d’identità” in cui si presenta l’immobile.

Tutte le vendite immobiliari devono essere pubbliche, a discrezione del giudice: possiamo trovare case all’asta nelle riviste di quotidiani, oppure sui siti internet dei Tribunali.

Ma perché una casa finisce all’asta?
Un immobile viene messo all’asta dopo un percorso che solitamente dura diversi anni, a causa di:

mancato pagamento di mutuo ipotecario della banca;

fallimento (prima col pignoramento, poi messo all’asta).

Quando l’immobile finisce all'asta giudiziaria, il tribunale pubblica tutte le informazioni a riguardo, attraverso il sito internet:

• la descrizione dell’immobile in tutte le sue caratteristiche;
• la perizia attraverso il suo tecnico abilitante, incaricato dal tribunale;
• l'indirizzo e la data fissata per l’asta giudiziaria;
• la procedura da seguire per la partecipazione.

TIPOLOGIE DI ASTE IMMOBILIARI

Tutte le aste immobiliari sono utili allo scopo di vendere degli immobili pignorati per recuperare il denaro con cui pagare i creditori.

Possiamo trovare diverse tipologie di aste immobiliari, tra cui:

• asta con incanto;
• asta senza incanto;
• asta telematica.

Vediamole nel dettaglio:

ASTA CON INCANTO: è una tipologia di asta ormai poco diffusa, poiché, dopo le offerte di acquisto da parte dei nuovi creditori, viene eseguita un’aggiudicazione provvisoria dell’immobile. L’interessato presenta una domanda di partecipazione in busta chiusa. Il giorno dell’asta, il giudice esamina tutte le domande di partecipazione pervenute nei termini e verifica la regolarità della cauzione (non inferiore al 10% della base d’asta). A questo punto i partecipanti ammessi all’asta procedono a presentare le offerte. Queste non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Al superamento dei tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore l'immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.

Tuttavia, avvenuto l’incanto possono ancora essere presentate offerte di acquisto (anche da chi non ha partecipato all’incanto) entro il termine di 10 giorni, purché il prezzo offerto superi di 1/5 di quello raggiunto nell’incanto. A quel punto il giudice verificata la regolarità delle offerte indice una nuova gara alla quale potranno partecipare anche gli offerenti ammessi nel precedente incanto che abbiano integrato la cauzione.

ASTA SENZA INCANTO: è la tipologia d’asta più diffusa, in cui l’aggiudicazione dell’immobile è definitiva. I partecipanti presentano la loro offerta d’acquisto in una busta chiusa, così come da allegato da rispettare nelle modalità di partecipazione; oltre all’offerta va presentato il bollo e una cauzione non inferiore al 10% dell’importo versato, che in caso di non aggiudicazione viene restituita.
L’offerente presenta la propria offerta in conformità di quanto stabilito nell’avviso di vendita. Questa offerta è vincolante e qualora fosse l’unica valida presentata, anche in mancanza di gara, l’offerta risulterà aggiudicataria anche se l'unica. Qualora, invece, vi fosse gara tra più offerte valide, si aprirà una fase di rilancio all’esito della quale l’offerta più alta sarà vincente e l’offerente risulterà aggiudicatario in via definitiva.

ASTA TELEMATICA: è la tipologia in cui l’asta si svolge solamente online; l’offerta va presentata in formato digitale, con l’ausilio di una PEC e della firma digitale. Tutti i partecipanti devono collegarsi nello stesso momento, a seconda della data e ora di partecipazione per assistere alla apertura delle buste.

Anche in questo caso, i partecipanti devono versare una cauzione tramite bonifico bancario e pagare il bollo digitalmente. L’asta telematica si suddivide a sua volta in 3 modalità:

• sincrona: si svolge solamente sul canale telematico messo a disposizione per tutti i partecipanti; le offerte di partecipazione possono essere presentate solo tramite PEC e durante la gara, i rilanci possono essere formulati solo in via telematica, nella medesima unità di tempo e con simultanea connessione del giudice o del professionista delegato e di tutti gli offerenti. Solitamente il tempo che viene concesso tra un’offerta e un’altra è di tre minuti e, una volta che un’offerta non sia superata da un’altra, decorsi tre minuti, l’immobile viene aggiudicato;

• sincrona mista: le aste si svolgono contemporaneamente sia in presenza sia online ed è la modalità più diffusa. Le offerte di partecipazione possono essere presentate via PEC oppure in busta chiusa mediante deposito in cancelleria o presso il professionista delegato o ove la gara viene svolta contemporaneamente online e presso il luogo della vendita. Tutte le offerte e i rilanci, anche di chi è presente davanti al giudice o al professionista delegato, vengono caricate sulla piattaforma online. L’aggiudicazione avviene quando un’offerta non viene superata da un’altra, nel tempo fissato da giudice;
• asincrona: le offerte vengono mandate per via telematica, ma il giudice concede il tempo per effettuare ulteriori rilanci per alcuni giorni e monitorare l’andamento delle offerte. Le offerte di partecipazione vengono presentate con la modalità dell’asta sincrona e ove, in caso di gara, i rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica, in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del professionista delegato. Di fatto, si aggiudica l'immobile il soggetto che ha presentato l’offerta più elevata rispetto al termine di scadenza della gara.

I DOCUMENTI PER PARTECIPARE AD UN’ASTA IMMOBILIARE

Per partecipare ad un’asta immobiliare, è necessaria la presentazione di alcuni documenti:

• l’offerta, intesa anche come la modalità di partecipazione per l’asta immobiliare;
• l’assegno circolare o un bonifico bancario, valido come titolo di cauzione, per un importo pari al 10% dell’importo versato;
• la copia del documento d’identità e del codice fiscale di tutti i partecipanti all’asta.

La mancanza di uno o più documenti comporta l’esclusione dalla partecipazione all’asta.

VANTAGGI E RISCHI DI UNA CASA ALL’ASTA

Nell’acquisto di un immobile messo all'asta, dobbiamo tenere in considerazione i vantaggi, ma anche quali siano i rischi nella compravendita.

Tra i vantaggi, possiamo segnalare sicuramente l’abbassamento del valore del prezzo, sceso dal 20% al 40% dell’importo reale dell’immobile, rispetto al vero valore del prezzo di mercato.

Tra i rischi, dobbiamo tenere in considerazione:

• le spese di condominio arretrate del vecchio proprietario;
• gli abusi edilizi (ove sono presenti);
• l’immobile ancora occupato dal vecchio proprietario;
• difetti di procedura;
• attendere la fine dell’affitto dell'eventuale affittuario.