La dichiarazione di conformità catastale
INDICE
La dichiarazione di conformità catastale
Falsa dichiarazione sulla conformità catastale
Difformità catastale
Conformità catastale: un documento obbligatorio
Differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica
Secondo l’ordinamento italiano è previsto che ,in tutti gli atti di compravendita, vi sia una dichiarazione del venditore che attesti la conformità dello stato dell'immobile con la planimetria che si trova depositata in catasto. Come viene indicato nel decreto legge del 2010, è possibile che la dichiarazione sia sostituita con un atto, detto di conformità, rilasciato da un tecnico abilitato dopo aver presentato tutti i documenti per l’aggiornamento catastale.
Quindi, il proprietario può evitarsi alcune complicate interpretazioni della legge o delle modifiche all’immobile,in modo tale da andare a richiedere una variazione sulla planimetria ottenendo così un documento di tipo ufficiale con il quale il sopracitato tecnico abilitato si assume la responsabilità del totale rispetto di tutti gli obblighi di legge.
In parole semplici, per conformità catastale, si intende la corrispondenza fra quanto è rappresentato in planimetria ed il reale stato dei luoghi nel momento in cui, il tecnico, sottoscrive la sua dichiarazione.
LA DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ CATASTALE
La dichiarazione di conformità catastale è un documento obbligatorio in cui il venditore di un immobile attesta che tutto ciò che si trova all’interno di una planimetria catastale corrisponde alla veridicità dell’immobile stesso. E’ un documento molto importante per la vendita dell’immobile, senza il quale non è concesso l’atto di vendita, viene rilasciato da un tecnico abilitato che si assume la responsabilità di quanto dichiarato.
Nel caso in cui non sia possibile avere una dichiarazione, l’unico metodo valido alternativo è quello di procurarsi una attestazione di conformità catastale, in sostituzione della precedente, secondo quanto indicato dal Decreto Legislativo 78/2010.
Tra i documenti importanti da considerare nella dichiarazione ci devono essere la planimetria e i dati catastali, questi ultimi sono utili per verificare la classe energetica dell’immobile, la destinazione di utilizzo, la dimensione dei locali presenti all’interno.
Al catasto sono depositati tutti i dati degli immobili presenti sul territorio nazionale, ordinati ed archiviati in una banca dati: tra questi troviamo la planimetria, la volumetria, la suddivisione degli spazi interni ed esterni di ciascun immobile presente.
Oltre alle caratteristiche degli immobili, anche la destinazione d’uso deve corrispondere a quella reale; ad esempio, un edificio ad uso abitativo come una casa, non può essere adibito alla vendita di un qualcosa, facendolo risultare un negozio, né viceversa.
FALSA DICHIARAZIONE SULLA CONFORMITA’ CATASTALE
Se nella dichiarazione di conformità catastale notiamo una mancata veridicità dei dati relativi all’immobile possiamo andare incontro a creare dei disagi per l’acquirente:
- responsabilità civile a carico del venditore nei confronti dell’acquirente;
- responsabilità fiscale a carico dell’acquirente, con un pagamento di un’imposta maggiore all’atto;
- reato di falso in atto pubblico secondo l’articolo n. 483 del Codice penale, secondo cui un atto deve essere dimostrato veritiero, con la pena variabile di reclusione fino ai due anni.
DIFFORMITA’ CATASTALE
La difformità catastale è la mancata corrispondenza tra lo stato di un immobile e la sua documentazione catastale (visura e planimetria). E’ molto importante che ci sia la corrispondenza tra entrambe le parti, altrimenti l’atto risulterà nullo.
Per la verifica dei documenti, occorre affidarsi ad un tecnico abilitato, pronto a valutare un attestato di conformità tra il reale immobile e tutta la documentazione.
In caso di difformità catastale bisogna proseguire tenendo in considerazione le planimetrie:
se corrispondono all’effettivo stato dei luoghi, si procede verso la regolarizzazione edilizia, a seconda dei casi;
se non c’è corrispondenza con lo stato dei luoghi, si procede anche qui verso la regolarizzazione edilizia e di seguito verso l’aggiornamento della planimetria (variazione catastale).
CONFORMITA’ CATASTALE: UN DOCUMENTO OBBLIGATORIO
Quando si stipula un atto notarile di compravendita immobiliare è obbligatorio essere in possesso del cosiddetto atto di conformità catastale, pena l’annullamento del rogito notarile.
L’obbligo è sancito nel nostro ordinamento tramite il decreto legislativo 78/2010 ,ovvero uno strumento di tutela per il futuro acquirente. Oggi, dunque, quando si conclude una compravendita immobiliare non basta più indicare semplicemente i dati catastali
(foglio, particella e subalterno), ma è anche obbligatorio produrre il documento che attesta la conformità catastale dell’immobile.
DIFFERENZA TRA CONFORMITA’ CATASTALE E CONFORMITA’ URBANISTICA CONFORMITA’ CATASTALE
La CONFORMITA' CATASTALE è la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi dell’immobile e i dati catastali e planimetrici.
In altre parole, come abbiamo appena specificato, la conformità catastale rappresenta la precisa corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile in analisi ed i suoi dati catastali e, ovviamente, della sua corrispondente planimetria. Il catasto, è stato oggi inserito
nell’Agenzia delle Entrate ed è dipendente dal Ministero delle Finanze, ricopre però una funzione fiscale. Inoltre, non ha funzione probatoria,ovvero non fornisce i dati certi relativi all’intestazione della proprietà né tantomeno sulla loro legittimazione urbanistica.
CONFORMITA’ URBANISTICA: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi dell’immobile e l’insieme dei titoli rilasciati alla costruzione dell’edificio.
La conformità urbanistica rappresenta la corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile e tutto quello che concerne l’insieme dei titoli edilizi abilitativi, ovvero tutti quei documenti che hanno caratterizzato la vita dell’immobile dalla sua costruzione fino ai giorni attuali, sia per ogni singola unità immobiliare che come complesso planivolumetrico.
Tale aspetto di regolarità rappresenta quello maggiormente rilevante e, prima di ogni intervento edilizio, deve essere verificato e successivamente aggiornato, così come prima della cessione immobiliare e, meglio ancora, previa assegnazione dell’incarico ad agenzie immobiliari. E’ utile procedere a questo ultimo passaggio al fine di riscontrare l’eventuale presenza di abusi oppure di difformità che rischierebbero di rendere nulli tutti gli atti notarili.
Impediscono il rilascio del certificato di conformità catastale e urbanistico:
-
un edificio abusivo che non ha titolo edilizio, in quanto realizzato senza provvedimento amministrativo;
-
modifiche interne all’abitazione come lo spostamento di locali destinati all’uso abitativo, demolizione di muri;
-
modifiche esterne su locali esterni (verande, terrazzi);
-
modifiche della volumetria dell’immobile.