Fattori Utili nella Valutazione Immobiliare
INDICE
IL VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato è una rappresentazione del prezzo a cui l’immobile andrebbe venduto sul mercato immobiliare tenendo conto dell’andamento. Il prezzo viene stabilito in base al rapporto tra la domanda e l’offerta alla data di valutazione.
Il valore di mercato si calcola eseguendo una moltiplicazione tra superificie commerciale dell'immobile, quotazione al metro quadro e coefficienti di merito.
LA SUPERFICIE COMMERCIALE
Vediamo cosa si intende per superficie commerciale: la superficie commerciale include tutte le superfici coperte, quelle cosiddette ponderate (balconi, terrazze, cortili, giardini, pati, posto auto) e le quote delle superfici delle pertinenze dell’immobile stesso.
Rappresenta un requisito molto importante nella compravendita di un immobile, una base a cui attenersi per il calcolo delle valutazioni immobiliari.
Adesso vediamo le percentuali adottate in caso di calcolo per le superficie calpestabili:
- MURA PERIMETRALI 100%;
- MANSARDA 75% altezza minore di 240 cm, 35% altezza maggiore 240 cm;
- SOPPALCHI 80% altezza minore 240 cm, 15% altezza maggiore 240 cm;
- VERANDE 80%;
- TAVERNE 60%.
Non rientrano nel calcolo delle superfici commerciali le aree di uso comune condominiali, scale e pianerottoli in comune, locali tecnici e di portierato, giardini, atrii e aree verdi.
Nell’ambito della superficie immobiliare, è opportuno apporre delle differenze che riguardano la superficie commerciale in opposizione alla superficie calpestabile:
- superficie commerciale: rappresenta la somma delle superfici ponderate che compongono un immobile ad uso residenziale;
- superficie calpestabile: rappresenta l’area interna dei singoli vani che compongono un immobile dal punto di vista perimetrale; gli elementi di spicco nella superficie calpestabile sono le superfici dei mobili, delle finestre, delle porte, eccetera.
IL VALORE AL METRO QUADRO
Il valore al metro quadro viene inteso tenendo conto di alcuni fattori come l’ubicazione dell’immobile, le condizioni e lo stato dei luoghi che andranno a definire il prezzo finale di un immobile. Il prezzo al metro quadro viene ricavato dagli immobili già venduti nella zona in cui è ubicato l’immobile da vendere.
Grazie all’Agenzia delle Entrate, è possibile monitorare l’andamento dei dati continuamente in aggiornamento e consultabili presso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Attraverso l’OMI, è possibile stabilire delle quotazioni massime e minime relative all’immobile, distinti per tipologia e valore, che variano nel corso del tempo. La banca dati OMI viene aggiornata ogni sei mesi circa l’andamento delle quotazioni immobiliari sia ad uso residenziale che non destinato per l’uso abitativo; gli aggiornamenti possono variare in base ai cambiamenti che avvengono sul territorio, alla riqualificazione di quartieri e zone, al prezzo di domanda ed
offerta nel mercato immobiliare.
I COEFFICIENTI DI MERITO
Nella compravendita di un immobile, uno tra gli elementi fondamentali è la definizione del prezzo di vendita, nato dalla valutazione antecedente dell’immobile. In questa sezione rientrano anche i coefficienti di merito, ovvero dei punteggi di merito che portano ad
ottenere valutazioni immobiliari positive, ma anche negative.
Dunque, i coefficienti di merito hanno l’obiettivo di innalzare o diminuire le quotazioni di un immobile.
Tra gli elementi principali che rientrano negli standard dei coefficienti di merito rientrano il piano in cui è situato l’immobile, lo stato di conservazione dell’immobile, la luminosità della zona in cui è ubicato l’immobile, l’esposizione e la vista, l’età dell’edificio, la tipologia di riscaldamento utilizzato.
1. IL PIANO DELL’IMMOBILE
- SEMINTERRATO -25%;
- PIANO TERRA -10 % con giardino, 0% senza giardino;
- PRIMO PIANO -10%;
- SECONDO PIANO -3% con ascensore, -10%senza ascensore;
- TERZO PIANO 0% con ascensore,-20% senza ascensore;
- PIANI SUPERIORI 5% con ascensore,-30% senza ascensore;
- ULTIMO PIANO 5% con ascensore, 30% senza ascensore;
- ATTICO 20% con ascensore, -20% senza ascensore;
2. STATO DELL’IMMOBILE
- ABITAZIONI LIBERE 100%;
- ABITAZIONI IN LOCAZIONE -20%
- ABITAZIONI STAGIONALI -5%
3. ETA’ DELL’IMMOBILE
- DA RISTRUTTURARE -10%
- IN BUONO STATO 0%
- RISTRUTTURATO PARZIALMENTE +5%
- RISTRUTTURATO INTEGRALMENTE +10%
- NUOVA COSTRUZIONE +10%
- IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
- AUTONOMO +5%
- CENTRALIZZATO 0%
- CENTRALIZZATO CON CONTABILIZZATORE +2%, ASSENTE -5%;
4. ESPOSIZIONE
- VISTA PANORAMICA +10%
- VISTA ESTERNA +5%
- VISTA INTERNA -5%
- VISTA TOTALMENTE INTERNA -10%
Giocano un ruolo determinante anche le dimensioni complessive di tutti i locali presenti nell'immobile; le rifiniture (infissi, arquet, sistemi all'avanguardia), i servizi a completamento dell'arredo in tutti i locali interni, le aree di pertinenza all'interno del condominio.
Nella valutazione immobiliare, vengono presi in considerazione anche altri fattori secondari, tra cui:
- imposte d’acquisto: vengono calcolate le imposte necessarie per l’acquisto di un immobile ad uso residenziale comprensive di aliquote ed agevolazioni sulla prima casa;
- conto economico: calcolo dei profitti e degli investimenti per quanto riguarda un’operazione immobiliare;
- stima per la capitalizzazione: calcolo del valore potenziale di un immobile in base alla sua locazione o ubicazione su un determinato territorio, tenendo conto di tutte le caratteristiche circostanti, per il tasso di capitalizzazione che segue la tipologia dell'immobile;
- imposta plusvalenza: imposta su un guadagno ottenuto dalla vendita di un immobile e maggiorato ad un prezzo più elevato entro i 5 anni dalla vendita;
- calcolo nuda proprietà: calcolo generale sulla nuda proprietà e dell'usufrutto in base all’età dell’usufruttuario;
- imposte cedolare secca: imposte sulla locazione ed ubicazione degli immobili ad uso residenziale a regime di cedolare secca, ovvero quegli immobili con una tassazione alternativa che permette ai proprietari di usufruire di aliquote con agevolazioni per i redditi provenienti dall’affitto stipulato con questa tipologia di contratto;
- calcolo valore catastale: base principale di calcolo per il pagamento delle imposte d’acquisto;
- ripartizione quote ereditarie: calcolo delle quote ereditarie per tutti coloro che ne hanno diritto nell’ambito di una successione ereditaria.