Il frazionamento immobiliare

Il frazionamento immobiliare

INDICE

Il frazionamento immobiliare: significato e requisiti

Frazionamento immobile senza opere

Frazionamento catastale e urbanistico: le differenze

Costo frazionamento di un immobile

Il frazionamento di un terreno

FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE: SIGNIFICATO E REQUISITI

Il “frazionamento immobiliare” indica una divisione in una o più sezioni di un immobile, come quello di un appartamento. E' tra le opere edili più richieste degli ultimi anni, poiché la divisione di un appartamento in due unità abitative porta vantaggi maggiori, come l’aumento del valore dell’immobile. Tra i vantaggi di un frazionamento immobiliare troviamo:

  • AGEVOLAZIONE DELLA SUCCESSIONE, in quando la divisione di un’unità immobiliare facilita agli eredi di fruire del bene;
  • AFFITTO DI UNA DELLE PARTI DELL’UNITA’.

Per il frazionamento di un immobile è bene tener presente l’iter procedurale a seconda delle normative vigenti. Dobbiamo cominciare col dire che questo tipo di intervento si pone nell’ambito dell’edilizia libera, dunque si basa sul regolamento edilizio di ogni comune presente su territorio nazionale come ente unico per autorizzare i lavori.
La procedura per avviare un frazionamento è costituita da alcuni step che andremo ad elencare:

  • Comunicazione al Comune: viene compilata una comunicazione di inizio lavori
    denominata “CILA”, presentata tramite un tecnico abilitato; sarà, invece, necessario presentare la segnalazione di inzizio attività "SCIA", qualora si dovesse andare incontro ad intervanti strutturli o cambi di destinazione d'uso;
  • Aggiornamento catastale delle planimetrie: è obbligatorio comunicare al catasto se vi sono state delle modifiche all’immobile tanto da procedere all’aggiornamento delle planimetrie funzionali successivamente all’atto di vendita;
  • Avvio delle opere edilizie;
  • Presentazione del certificato di collaudo: viene presentato soltanto al termine delle lavorazioni;

La mancata comunicazione al comune dell’inizio dei lavori comporta sanzioni pecuniarie ed amministrative.

Anche se il frazionamento di un immobile possa sembrare un qualcosa di molto semplice, ci sono casi in cui frazionare un immobile non è possibile. Tra le ipotesi di un mancato frazionamento di un immobile troviamo:

  • limitazione prescrizioni igienico-sanitarie;
  • problemi relativi a scarichi, canne fumarie, tubazioni e fumi di combustione;
  • problemi relativi ad illuminazione.

FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE SENZA OPERE

Può capitare di eseguire un frazionamento immobiliare senza opere, ovvero senza interventi in edilizia. In questo caso, per effettuare un frazionamento occorre lavorare esclusivamente tenendo conto delle mappe catastali, in quanto sono già presenti delle suddivisioni; l’unica operazione che bisogna effettuare è quella di richiedere al catasto l’assegnazione di subalterni differenti, sempre attraverso la compilazione della comunicazione di inizio lavori, come la CILA, ovvero la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.
La CILA è un documento introdotto nel 2010 nel testo unico dell’edilizia ,usato per la semplificazione dei lavori in ambito edilizio, con una semplice comunicazione effettuata al comune, redatta da un tecnico abilitato che si occupa di redigere i disegni di progetto e predispone la descrizione degli eventi da realizzare.
Per gli interventi soggetti a CILA, se la comunicazione di fine lavori è accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest'ultima dovrà essere tempestivamente inoltrata da parte dell'amministrazione comunale ai competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate .

Il costo della CILA varia naturalmente sia di zona in zona, ma anche dal professionista a cui ci si rivolge per effettuarla. Questo infatti è il costo che incide maggiormente sulle tasche di chi deve eseguire delle opere in casa propria. In genere però se ci si rivolge a un geometra il prezzo medio varia dai 400 ai 750 euro.

FRAZIONAMENTO CATASTALE E FRAZIONAMENTO URBANISTICO: LE DIFFERENZE

Frazionamento catastale: viene fatta una registrazione (tramite gli uffici del catasto) della suddivisione di un’unità immobiliare in più unità indipendenti tra loro; sulla mappa catastale viene aggiunto un subalterno per ogni unità indipendente.

Frazionamento urbanistico: si riferisce esclusivamente agli interventi edilizi per il frazionamento dell’immobile; sulla pianta originale della costruzione dell’edificio, depositata solitamente presso il comune della città, vanno effettuate le modifiche.

Indipendentemente dai casi, al comune va sempre prontamente indicata qualsiasi forma di modifica effettuata all’immobile, al fine di apportare modifiche alla planimetria catastale ed ottenere certificati di conformità urbanistica  e catastale, molto importanti per determinare la veridicità delle attestazioni.

COSTO DI FRAZIONAMENTO DI UN IMMOBILE

Quando ci troviamo di fronte all’effettuazione di un frazionamento di un immobile, dobbiamo tener conto di alcuni costi, tra cui:

  • gli oneri di urbanizzazione pari a circa 500 €. ogni 10 mq.;
  • l’allaccio delle nuove utenze come luce e gas;
  • gli attestati di prestazione energetica degli immobili;
  • i costi della manodopera e dell’utilizzo dei materiali edili.

Nel costo di frazionamento di un immobile sono da inserire anche le tasse: il frazionamento porta alla divisione dell’immobile in due parti, di conseguenza verranno considerate due unità immobiliari, una considerata come prima casa, l’altra considerata come seconda casa con  la relativa tassazione.

IL FRAZIONAMENTO DI UN TERRENO

Per frazionamento di un terreno intendiamo la suddivisione di un terreno  in due o più lotti, indipendentemente dal fatto che sia edificabile o meno, approvato successivamente dal catasto che provvederà alla creazione di particelle. E’ utile soprattutto per gli agricoltori che hanno un terreno in comproprietà con altre persone oppure per eseguire una suddivisione ereditaria.

Per eseguire il frazionamento di un terreno bisogna rivolgersi ad un tecnico esperto, in questi casi un geometra o un tecnico abilitato, che farà da mediatore tra i proprietari del terreno, la pubblica amministrazione, il catasto ed infine il notaio. Il tecnico incaricato dovrà compilare la procedura detta PREGEO, un software su cui è apposta la mappa del terreno su cui effettuare il frazionamento. Infine, il progetto viene presentato presso gli uffici di competenza del comune per ottenere tutte le autorizzazioni. 
Per poter frazionare un terreno, le spese dei costi vanno da un minimo di 300 € ad un massimo di 3.000 €. e comprendono l’onorario e la parcella del lavoro del tecnico.

Tra le caratteristiche per valutare il frazionamento di un terreno troviamo la tipologia e la grandezza, la destinazione d’uso ed il luogo di appartenenza dello stesso.

Chi Siamo

PROFESSIONISTI DELL'INFORMAZIONE IMMOBILIARE

PROFESSIONISTI DELL'INFORMAZIONE IMMOBILIARE

Leggi di più