La planimetria catastale

INDICE

Definizione di Planimetria
La planimetria di un immobile: la casa
La planimetria catastale rasterizzata
Richiedere gratuitamente una planimetria catastale
Aggiornare la planimetria

DEFINIZIONE DI PLANIMETRIA

La planimetria è una rappresentazione di spazi interni ed esterni di una superficie, di un terreno o di un immobile, che consente di estrapolare le valutazioni mediante un perito.

Nelle planimetrie vengono indicati le destinazioni d’uso di tutti i locali presenti nell’immobile (ad esempio in una casa vengono indicati la cucina, la camera, i servizi igienici,...), così come anche tutte le superfici presenti, anche quelle scoperte (balconi, terrazzi).

La planimetria viene depositata al catasto e consultata principalmente per ragioni fiscali.

Solitamente viene redatta in formato cartaceo, ma ai nostri giorni è possibile ottenere anche una copia in formato digitale, attraverso un software necessario per la compilazione di documenti tecnici catastali e la presentazione al catasto, il DOCFA.

Con il termine Docfa (che risulta essere l’acronimo di Documenti Catasto Fabbricati), si intende il software che la stessa Agenzia delle Entrate indica per eseguire l’Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana (sia di tipo residenziale che commerciale o industriale), anche se nel corso degli anni e con le successive variazioni, si è arrivati verso una totale digitalizzazione delle procedure, in modo tale da rendere il tutto semplificato.

Attraverso questo software, è possibile ricreare una piantina digitale della casa, utilizzati da tecnici abilitati.

LA PLANIMETRIA DI UN IMMOBILE: LA CASA

Come abbiamo già detto, prima di vendere una casa è necessario munirsi di un documento quale una planimetria catastale, necessario per legge, importante già nelle prime fasi di vendita dell’immobile.

Nel caso di un immobile come una casa, di necessaria importanza è la lettura delle misure metriche all’interno e all’esterno dell’edificio; infatti quando parliamo di vendita di un immobile, parliamo anche di locali inerenti all’immobile come il garage, il giardino, la mansarda, la cantina, ecc.. 

La planimetria di un appartamento è un disegno tecnico che raffigura l’unità immobiliare in scala (di solito si sceglie la proporzione 1:200). Tutte le unità immobiliari ne possiedono una a prescindere dalla tipologia di grandezza così come troviamo per le case di 50 mq, di 100 mq o di 150 metri quadri, includendo anche spazi esterni calpestabili e non.

Le classiche piantine di un appartamento vengono rappresentate in piano, ma esistono anche programmi per realizzare una planimetria di casa moderna in 3D attraverso programmi specifici sul web come ad esempio Magic Plan, SketchUp, Planner 5D.
Eseguire una piantina di una casa è molto importante perché ha il ruolo di essere il biglietto da visita dell’appartamento: dai disegni emergono i contorni, la suddivisione delle stanze e la loro destinazione d’uso, i dati metrici e altro ancora.

LA PLANIMETRIA CATASTALE RASTERIZZATA

Negli ultimi anni è stato creato un nuovo tipo di planimetria, la planimetria rasterizzata, ovvero in versione digitale, rispetto a quelle scritte su carta millimetrata a mano, anche per una facilitazione di inserimento negli archivi del Catasto.

Come per quella in versione cartacea, anche la planimetria rasterizzata deve rispettare gli stessi canoni contenutistici:

• il numero di protocollo da presentare al catasto;
• la data;
• generalità del tecnico abilitato (geometra, architetto);
• l’ubicazione dell’edificio;
• la scala di rappresentazione (solitamente 1:1000 o 1:2000);
• la posizione del nord rispetto all’ubicazione dell’immobile;
• gli estremi catastali tra cui fogli e particelle della proprietà.

La rasterizzazione della planimetria catastale è una procedura che viene effettuata dagli uffici catastali e può essere richiesta direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate oppure attraverso l’aiuto di un professionista. La rasterizzazione della planimetria catastale è uno degli elementi più importanti nella stipula di un rogito notarile in quanto permette all’acquirente di verificare se l’unità immobiliare corrisponde o meno alla planimetria depositata. Nel caso di compravendita immobiliare, se lo stato di fatto dell’immobile non è conforme alla planimetria depositata al catasto, si deve avviare una procedura di Correzione Planimetria Catastale, funzionale alla modifica della planimetria.

RICHIEDERE GRATUITAMENTE UNA PLANIMETRIA

Al contrario della visura catastale, un documento che è possibile consultare da parte di chiunque, la planimetria catastale è un documento privato, consultabile solamente dal proprietario dell’immobile.

Il proprietario può richiederlo in forma gratuita presso gli sportelli pubblici del catasto, dimostrando di essere il proprietario effettivo dell’immobile, per poi fornirlo all’agenzia immobiliare; in alternativa, il proprietario può delegare, per mezzo di un’autorizzazione,
l’agenzia immobiliare di riferimento, anche con l’utilizzo di servizi online presenti nel web.

La consultazione di una planimetria catastale è possibile presso l’Ufficio provinciale -Territorio competente. Sono escluse le sedi di Trento e Bolzano, perché qui il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome.

Nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni, per la richiesta della planimetria sono disponibili gli sportelli catastali decentrati.

Le planimetrie vengono richieste dagli attori del mercato immobiliare o dalle parti coinvolte in una compravendita o una locazione: acquirenti, locatari, notai, agenti immobiliari, banche, ma anche amministratori di condominio o commercialisti, anche grazie all’aiuto di tecniciabilitati che fanno da mediatori tra agenzie immobiliari, acquirenti e venditori.

AGGIORNARE UNA PLANIMETRIA 

Nel caso in cui vengano svolti dei lavori all’interno o all’esterno di un immobile con il cambiamento della disposizione dei locali, è necessario eseguire un aggiornamento della planimetria catastale, ma solo se ci sono dei cambiamenti a livello strutturale. E’ molto importante procedere con l’aggiornamento di una planimetria se si vuole vendere l’immobile,producendo una nuova planimetria conforme con i nuovi cambiamenti.

Nel caso la planimetria non sia conforme con l’immobile, si procede verso la difformità, pena rendere nullo l’atto di compravendita.
Creare la piantina di un appartamento costa circa 3 euro al mq, quindi ad esempio, per una casa di 200 mq il costo sarà di circa 600 euro; molto spesso accade che a seguito di una ristrutturazione la pianta di una casa debba essere modificata o aggiornata con le nuove modifiche. Tali variazioni avranno un costo e sono di fondamentale importanza per rendere la planimetria conforme in quanto dovranno obbligatoriamente essere comunicate al catasto, eseguendo una variazione presentata tramite DOCFA ad un costo di circa 50 euro.