Nuda Proprietà

Nuda Proprietà

INDICE

La nuda proprietà: definizione

Vantaggi di una nuda proprietà

Differenza tra nuda proprietà e usufrutto

Calcolo del valore di nuda proprietà

Tabella coefficienti nuda proprietà e usufrutto 2023

LA NUDA PROPRIETA’: DEFINIZIONE

Quando parliamo di nuda proprietà si fa riferimento al valore dell’immobile, senza includere il diritto di usufrutto; in poche parole, parliamo di un bene soltanto dal punto di vista fisico del termine, senza possibilità di usufruirne dell’abitabilità.
I soggetti coinvolti in questa particolare tipologia di proprietà sono due, ovvero il nudo proprietario e l’usufruttuario: il proprietario dell’immobile detentore del suo bene, mantiene il bene fisico, che viene messo in vendita, l’usufruttuario ha il diritto di continuare a vivere nell’abitazione ed utilizzare l’immobile per tutta la vita o fino ad una determinata scadenza indicata nel contratto di vendita. L’usufruttuario può anche decidere di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi soggetti, fermo restando il pieno rispetto delle condizioni e dei termini previsti dal contratto.

VANTAGGI DI UNA NUDA PROPRIETA’

Ora chiariamo quali sono i punti di vantaggio che riguardano il nudo proprietario (ovvero colui che prende un immobile soltanto come ambiente fisico) e l’usufruttuario (ovvero colui che ne usufruisce dell’abitazione):

  • Vantaggi nudo proprietario: liquidità monetaria e la possibilità di avere in futuro la certezza di un tetto,detenendo la titolarità del bene fisico; il nudo proprietario può vendere esclusivamente la nuda proprietà a terze parti o richiederne una valutazione economica solo del bene fisico.
  • Vantaggi dell’usufruttuario: possibilità di godere immediatamente dei benefici dell’immobile, usandolo come abitazione propria o dandolo in affitto a terze parti.

DIFFERENZA TRA NUDA PROPRIETA’ E USUFRUTTO

In parole semplici, quando parliamo di nuda proprietà facciamo riferimento al vendere un immobile dal punto di vista fisico, ma senza avere la possibilità di usufruire dell’abitazione al suo interno,ovvero ,in parole povere, di abitarci.

La nuda proprietà è un’alternativa proposta dal mercato immobiliare per offrire uno strumento di compravendita in grado di soddisfare alcune specifiche necessità.
Il vantaggio sostanziale per il venditore, infatti è quello di incassare una somma di denaro senza però perdere il diritto di abitazione. La vendita della nuda proprietà del proprio immobile quindi rappresenta un metodo efficace per reperire liquidità mantenendo un buon tenore di vita senza però perdere il diritto di abitazione nella propria casa.
L’usufrutto, invece, viene inteso come diritto reale di godimento. Viene disciplinato dal codice civile e assicura al soggetto principale, l’usufruttuario, la possibilità di utilizzare un immobile seppur non di sua proprietà.
L’usufrutto è un diritto reale su un bene altrui, che limita quasi del tutto le facoltà del proprietario. Esso permette all’usufruttuario di godere della cosa e di trarne ogni utilità, sempre che rispetti la destinazione economica; il proprietario è spogliato quasi del tutto delle sue facoltà di utilizzo del bene, tanto da essere anche definito nudo proprietario.
Entrambi presentano dei vantaggi: da un lato in nudo proprietario, seppur possessore soltanto del bene fisico, si potrà garantire sempre un tetto sulla testa; dall’altro l’usufruttuario, pagherà, ad esempio, soltanto i canoni d’affitto dell’immobile, mantenendolo nelle migliori condizioni possibili come da contratto, in quanto ci vive all’interno.

CALCOLO DEL VALORE DI NUDA PROPRIETA’

Adesso vediamo insieme come effettuare il calcolo del valore della nuda proprietà al fine di ottenere il prezzo d’acquisto di un immobile.
Quando si acquista la proprietà nuda di un immobile bisogna tener ben presente l’utilizzo di alcune tabelle specifiche in cui vengono inseriti l’età dei beneficiari ed i coefficienti di determinazione del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà a seconda dell’anno, in corso o quello precedente.

Il calcolo del valore di nuda proprietà si ottiene moltiplicando la rendita annuale di un immobile, tenendo in considerazione la visura catastale, per il tasso di interesse legale che vige nel momento in cui viene stimato il rogito presso il notaio, sempre in base all’età dell’usufruttuario.

TABELLA COEFFICIENTI NUDA PROPRIETA’ E USUFRUTTO 2023

Considerato che l’usufrutto vitalizio dura fin quando l'usufruttuario è in vita , il valore dell’usufrutto non potrà che dipendere dalle sue speranze di vita. E così, per poter calcolare proficuamente (soltanto in forma indicativa) il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, si ricorre generalmente a una tabella che tiene conto dell’età del beneficiario:
Al fine di ottenere un calcolo che aiuti a detreminare il valore di una nuda proprietà e ottenere il diritto di usufrutto dobbiamo tenere in considerazione queste tabelle specifiche.
In parole semplici, per poter ottenere il valore dell'usufrutto, occorrerà eseguire una moltiplicazione tra il valore della proprietà piena e il tasso di interesse legale. Il risultato dovrà essere moltiplicato per il coefficiente detrminato sulla base dell'etaà del beneficiario. 

A questo punto per differenza avremo il valore della nuda propretà. Nello specifico, sottraendo al valore della intera proprietà il valore dell'usufrutto.

Il valore della nuda proprietà ed il valore dell’usufrutto dipendono dall’età anagrafica dell’usufruttuario.

Pertanto gli elementi da tenere in considerazione nel calcolo sono:

  • la fascia d’età;
  • il coefficiente;
  • le percentuali della nuda proprietà e dell’usufrutto. 

I calcoli vengono sempre effettuati seguendo i parametri dei coefficienti aggiornati ogni anno in allegato al decreto del Presidente della Repubblica.

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