Preliminare di compravendita

INDICE

Il preliminare di compravendita: significato
Compilazione di un preliminare di compravendita
Registrazione del preliminare di compravendita e dovute imposte
Differenza tra preliminare di compravendita e proposta d’acquisto

IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: SIGNIFICATO

Il contratto preliminare di compravendita, denominato anche compromesso, è un accordo tra acquirente e venditore che si impegnano a stipulare in un secondo momento l’atto di compravendita di un immobile.

Questo tipo di accordo, redatto in forma scritta, è utile quando, ad esempio, il venditore sta aspettando la consegna della nuova casa e firma questo accordo per posticiparne la compravendita.

Di solito si arriva alla stipula del contratto preliminare solo al termine di una serie di trattative tra le parti. Le stesse terminano con la formulazione di una proposta scritta di acquisto.

Con questa, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. Anche la
proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita (oltre che quelli accessori).

La proposta per avere effetto deve essere portata a conoscenza dell’altra parte.

Nel caso in cui la controparte accetti la proposta, dovrà sottoscrivere e portare l’accettazione a conoscenza del proponente. In questo caso il contratto diventa concluso e vincolante per le parti; nel caso contrario, se le condizioni della compravendita sono modificate dalla controparte, siamo dinanzi ad una controproposta, che dovrà essere portata a conoscenza della parte e quindi accettata, rifiutata o ulteriormente modificata.

Nel momento in cui le intenzioni delle parti arrivano ad essere pienamente concordi, e vi è accettazione e sottoscrizione delle proposte di acquisto e di vendita, ci si trova dinanzi a un documento con le caratteristiche di contratto preliminare di compravendita, nel quale una parte promette di acquistare e l’altra promette di vendere, in modo tale che, con l’accettazione, si pone fine al contratto di compravendita.

Insieme alla proposta di contratto di compravendita, vanno effettuate una serie di verifiche tecniche al fine di evitare spiacevoli sorprese in futuro. Le verifiche vanno effettuate su:

• presenza di eventuali ipoteche sull’immobile;
• agibilità immobiliare, con la quale l'ufficio comunale dichiara la presenza delle condizioni di igiene e salubrità dell'immobile;
• APE, ovvero la conformità degli impianti elettrico, idraulico e riscaldamento;

COMPILAZIONE DI UN PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Per la compilazione di un contratto-tipo preliminare di compravendita immobiliare vi sono diversi passaggi , che analizzeremo in sequenza. Occorre precisare che agli inizi del contratto vanno compilate le generalità dell’acquirente e del venditore:

1. OGGETTO DEL CONTRATTO: vengono compilati i dati relativi all’ubicazione dell’immobile, alla planimetria catastale, all’atto del notaio, alla successione o donazione;
2. GARANZIA DELLA PARTE PROMITTENTE VENDITRICE: vengono compilati i dati relativi all’immobile nei suoi dettagli e alla sua agibilità;
3. DICHIARAZIONI URBANISTICHE E DI CONFORMITA’ AMMINISTRATIVA: viene dichiarata e compilata la parte relativa ad immobili costruiti prima o dopo il 1967 e la parte relativa ai permessi di costruire;
4. DATA STIMATA PER LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA;
5. CAPARRA E RIPARTIZIONE DELLE SPESE ALL’ATTO DEFINITIVO: vengono definite le spese di pagamento dell’immobile, in cui l’acquirente si fa carico anche delle spese extra (spese, imposte e atto notarile);
6. PREZZO E PAGAMENTO: viene definito il prezzo da corrispondere e le modalità di pagamento;
7. CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA;
8. RIPARTIZIONE DELLE SPESE ALL’ATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: in cui vengono ripetute le spese di compravendita che l’acquirente deve sostenere;
9. CLAUSOLA DI RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE;
10. RISERVATEZZA DEI DATI PERSONALI: Nell’ultima parte del modello vengono inserite luogo, data, firma della parte acquirente e di quella venditrice;

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA E LE DOVUTE IMPOSTE:

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, se stipulato con atto notarile, diversamente dovrà essere registarto entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Le imposte per la registrazione del contratto sono:

• €. 200 per l’imposta di registro;
• €.16 ogni 100 righe per l’imposta virtuale di bollo.

Quando il preliminare prevede il versamento di denaro, all’imposta di registro dovrà aggiungersi:

• 0,50% calcolato sulla somma prevista come titolo della caparra confirmatoria;
• 3% calcolato sulla somma prevista come titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In tutti e due le situazioni, l’imposta pagata viene poi detratta dalla registrazione del contratto definitivo di compravendita.

DIFFERENZA TRA PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA E PROPOSTA D’ACQUISTO

PROPOSTA D’ACQUISTO:

è uno strumento molto diffuso e di facile utilizzo con cui la parte acquirente propone un'offerta per acquistare un immobile di un altro proprietario entro un certo termine di scadenza con l’obiettivo di trovare un accordo.

La proposta acquisto casa è un atto unilaterale e nella maggior parte dei casi non vincola il venditore, il quale rimane libero di poter valutare anche altre proposte. Nel caso in cui la proposta venga accettata dal venditore, e tale approvazione viene formalizzata per iscritto, la proposta d’acquisto vale come il preliminare e pertanto sarà possibile procedere alla sua registrazione.

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA:

il contratto preliminare di compravendita è uno strumento contrattuale con quale le parti che intendono acquistare / vendere una proprietà immobiliare, si impegnano a regolare tale passaggio attraverso una serie di norme scritte che servono a obbligare giuridicamente le stesse parti ad alienare e ad acquistare l’immobile.

Attraverso questa tipologia di contratto, il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’impegno di vendere e di acquistare la casa. La parti si obbligano poi a stipulare un nuovo contratto, contratto definitivo di compravendita, attraverso il quale avverrà il trasferimento di proprietà. Questa tipologia contrattuale è una delle più utilizzate ad oggi in Italia.