Vendere Casa con Inquilino
INDICE
Quando non spetta il diritto di prelazione
Nel corso di un contratto di locazione (comunemente detto contratto di affitto) è possibile che il proprietario dell’immobile possa decidere di venderlo nonostante la presenza dell’affittuario. Il legislatore prevede che il proprietario possa vendere l’appartamento anche se affittato. Prima che il contratto di locazione giunga alla sua scadenza, sarà possibile procedere al trasferimento della proprietà innanzi ad un notaio.
La comunicazione della vendita dell’immobile avviene attraverso la cosiddetta "denunciatio", ossia una lettera nella quale si evinca il prezzo di vendita, eventuali condizioni o clausole ed infine il diritto di prelazione; di conseguenza l’inquilino avrà a sua disposizione 60 giorni di tempo dal ricevimento di tale comunicazione per decidere di esercitare il suo diritto di prelazione. In caso affermativo, entro 30 giorni di tempo dovrà essere stipulato il contratto definitivo tra le parti. Se vi fossero più inquilini, la comunicazione da parte del proprietario dovrà essere inviata separatamente a ciascuno di loro.
IL DIRITTO DI PRELAZIONE
Il diritto di prelazione è il diritto di avere la preferenza rispetto ad altri soggetti, in questo caso nel corso di una trattativa immobiliare con lo scopo di concluderla.
I soggetti coinvolti nel diritto di prelazione sono:
- il prelazionante, ovvero colui il quale offre il diritto di prelazione;
- il prelazionario, ovvero colui che fa valere il proprio diritto di prelazione.
Il diritto di prelazione può essere esercitato dal prelazionario soltanto dopo aver ricevuto dalla controparte una comunicazione a mezzo raccomandata che contenga una proposta contrattuale e che includa un termine entro cui il prelazionario deve decidere di esercitare il suo diritto.
E' importante, ai fini del diritto di prelazione, che il locatore manifesti la volontà di non voler rinnovare il contratto e soprattutto dovrà dichiarare di non essere titolare di altri immobili.
Il diritto di prelazione si estende anche agli immobili ereditati, nel senso che l'erede dovrà verificare che non ci sia l'interesse da parte degli altri coeredi, ma in che modo? Sicuramente, chi desidera vendere dovrà procedere all'audizione degli altri eredi, i quali entro due mesi dovranno manifestare la volontà di acquistare il bene.
PRELAZIONE VOLONTARIA
La prelazione volontaria consiste in una libera decisione tra le parti in virtù del principio di autonomia contrattuale.
Il prelazionante può scegliere il prezzo e le condizioni a cui contrattare, il prelazionario rappresenta la controparte e non può rinegoziare il prezzo.
Questo accordo non riguarda terze persone, ma è soltanto un accordo tra le parti, ovvero tra prelazionante e prelazionario; il prelazionario non può agire verso il terzo acquirente, ma può richiedere un risarcimento alla sua controparte.
LA PRELAZIONE LEGALE
La prelazione legale è prevista soltanto in casi particolari, senza che entrambe le parti stipulino un accordo tra loro. Questa prelazione si posiziona di fronte alla legge, ha una reale efficacia, è opponibile a terze parti e attribuisce al prelazionario il diritto di riscatto.
Nel momento in cui il prelazionante vende il suo immobile ad una terza parte, il prelazionario può agire verso il terzo soggetto e quindi chiedere il diritto di riscatto del contratto entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto. Il diritto di prelazione legale viene attuato quando:
- ci troviamo di fronte una prelazione ereditaria;
- ci troviamo di fronte una prelazione familiare;
- vi è la prelazione sui beni ecclesiastici;
- vi è la prelazione su beni di interesse storico, artistico e archeologico a carico dello Stato.
Nella prelazione legale vanno distinte una serie di diverse tipologie suddivise per soggetti:
- a tutela dei creditori: ovvero quando si contraggono dei debiti con più creditori e si ha bisogno di recuperare il proprio credito;
- verso i coeredi: in caso di presenza di eredi, ogni erede ha diritto ad ottenere una quota del bene; quando uno degli eredi vuole vendere la sua quota, ha l’obbligo di informare tutti gli altri della sua decisione, se questo non accade allora viene esercitato il cosiddetto “retratto successorio”, ovvero nell’arco massimo di due mesi uno degli altri eredi può acquistare la quota allo stesso prezzo;
- verso i componenti dell’impresa familiare: un componente che lavora nell’impresa familiare ha il diritto di avere una preferenza rispetto ad altri nel momento in cui si decide di vendere l’impresa familiare.
QUANDO NON SPETTA IL DIRITTO DI PRELAZIONE
Nel momento in cui il proprietario del bene non dovesse garantire al proprio affittuario il suo diritto di prelazione o dovesse proporgli un prezzo di acquisto più alto rispetto a quello comunicato ad altre persone, starebbe commettendo un illecito: l’inquilino potrebbe avere come si suol dire il “coltello dalla parte del manico” e richiedere il risarcimento per il danno subito.
Ci sono casi in cui non è possibile esercitare il diritto di prelazione, tra cui:
- quando l’immobile venga trasferito a parenti entro il secondo grado oppure al coniuge del proprietario;
- quando la vendita a terzi si attua dopo la prima scadenza;
- quando l’immobile vuole essere ceduto a titolo gratuito in beneficenza;
- in caso di trasferimenti involontari;
- quando l’immobile viene trasferito a una società;
- quando il proprietario vuole vendere un intero edificio, in cui si trova l’immobile con l’affittuario in corso.
RISOLUZIONE CONSENSUALE
E’ anche possibile che oltre al diritto di prelazione spettabile o meno a seconda dei casi, che il contratto possa risolversi in maniera del tutto formale consensualmente con un accordo tra le parti, liberandosi entrambi dagli obblighi e da vincoli.
E’ opportuno regolamentare l’accordo in forma scritta, finendo di sostenere eventuali spese e con la restituzione della caparra, a tal punto di liberare l’immobile da qualsiasi vincolo.
