Vendere casa con mutuo in corso

INDICE

La sostituzione di garanzia
Il mutuo ponte
Estinzione anticipata del mutuo
Accollo del mutuo
Documenti da produrre per la vendita di una casa con mutuo in corso

 

Al giorno d’oggi per acquistare una casa la maggior parte delle persone ricorre al mutuo, in cui il capitale preso in prestito viene restituito in un lasso di tempo che va dai 20 ai 30 anni.

Ma è possibile vendere una casa col mutuo ancora in corso?

Vendere una casa con mutuo ancora in corso può risultare come una pratica per certi versi  scomoda o addirittura difficile.

Quando si decide di vendere una casa col mutuo in corso ci sono diverse possibilità per farlo: 

LA SOSTITUZIONE DI GARANZIA

Consiste nello spostamento da parte del venditore, dell’ipoteca su un immobile diverso da quello che si andrà a vendere, in modo tale che sull'immobile oggetto di vendita non ci siano intoppi nell'acquisto, previa autorizzazione della banca.

Per la sostituzione di garanzia è necessario l'intervento di un notaio.

IL MUTUO PONTE

Il mutuo ponte è una pratica nata all’estero diversi anni fa, utilizzata anche in Italia a partire dal 2016, che consente ai proprietari di un immobile di acquistarne un altro senza che questo risulti come seconda casa, dal momento che si è manifestata la precedente volontà di vendere il primo. 

La banca concede, a questo punto, un prestito che non supera oltre il 60% del valore dell’immobile e una durata massima di ammortamento di 2 anni.

Richiedere la pratica per un mutuo ponte può convenire secondo alcuni aspetti fiscali: le rate sono tutte composte da interessi, visto che il rimborso del capitale avviene soltanto attraverso il versamento di ciò che si è guadagnato con l’immobile di cui si era
precedentemente proprietari.

La pratica di mutuo ponte presenta anche degli svantaggi connessi ai tassi di interesse applicati che risultano superiori rispetto all’acquisto di casa mediante l’accensione di un mutuo normale.

Tra i documenti necessari per l’avvio di una pratica di mutuo ponte da esibire all’istituto di credito che eroga il finanziamento vi è l’atto di acquisto del nuovo immobile che coincide con la nuova residenza dell’acquirente e la dichiarazione di messa in vendita dell’abitazione a cura dell’intestatario dell'immobile.

ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

L'estinzione anticipata del mutuo è una delle pratiche più utilizzata in Italia quella di eliminare completamente il mutuo ancora in atto, permettendo di rimborsare alla banca l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale.

Secondo la Legge Bersani (n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili, non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale solo se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007; per i mutui stipulati ante aprile 2007, le penali sono invece previste, ma sempre grazie alla legge 40/2007,è stata introdotta una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Infine, se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo fino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche in funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

L’estinzione del mutuo può suddividersi in due tipologie:

• ESTINZIONE PARZIALE, consiste nel versare alla banca una somma di denaro che viene poi sottratta dal debito residuo. L’estinzione parziale incide direttamente sull’entità della rata, secondo l'importo reso anticipatamente alla banca. Se previsto
  dal contratto, è anche possibile mantenere la stessa rata accorciando la durata del rimborso. Se il mutuo sulla prima casa è stato sottoscritto ante aprile 2007, la penale da pagare viene calcolata solo sull’importo restituito in anticipo;
• ESTINZIONE COMPLETA, si verifica quando il finanziamento viene definitivamente chiuso, nel momento in cui il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione.

Questa operazione richiede alcuni costi aggiuntivi tra cui il pagamento di una penale, (solo se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007), le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Questi interessi vengono chiamati dietimi giornalieri.

Si può scegliere di richiedere l’estinzione anticipata del mutuo prima o al momento del rogito fissato per l'acquisto dell'immobile oggetto di mutuo:

• Per estinguere il mutuo prima dell’atto bisogna disporre della somma sufficiente per estinguere il mutuo prima del rogito, pagando anche in un’unica soluzione il resto del capitale alla banca;
• Per l'estinzione del mutuo al rogito, la somma rimanente del mutuo verrà data dal nuovo acquirente tramite un assegno che servirà a coprire la parte restante del mutuo ancora in corso, estinguendo l’ipoteca.

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da coprire per la restante parte, attraverso un modulo da compilare in accordo con la banca che ha erogato il mutuo. Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione Sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

ACCOLLO DEL MUTUO

E’ una pratica con cui è possibile trasferire il mutuo al nuovo proprietario, il quale deve pagare le rate restanti, accettando le condizioni del vecchio proprietario e liberandolo dal vincolo. Entrambe le parti ottengono dei vantaggi: se da una parte il venditore si libera dal vincolo, dall’altra parte il nuovo acquirente deve pagare solo le rate restanti del mutuo, non pagando le spese iniziali di accensione.

DOCUMENTI DA PRODURRE PER LA VENDITA DI UNA CASA CON MUTUO IN CORSO

Per la vendita di una casa servirà produrre alcuni documenti:

• Conteggio estintivo: prospetto dal quale si evince l'importo residuo ancorada versare;
• Atto notarile;
• Copia atto di mutuo.