Vendita con Riserva di Proprietà

Vendita con Riserva di Proprietà

INDICE

 

Vendita con riserva di proprietà: significato

Inadempimenti dell’acquirente

Opposizione nei confronti di terze parti

Le tasse sulla vendita

VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’: SIGNIFICATO

Quando decidiamo di vendere un immobile, una delle modalità è relativa alla vendita con riserva di proprietà, ovvero quando entriamo in contatto con il possesso di un bene immobile, ma ne diventiamo proprietari soltanto quando paghiamo l’ultima rata.
Ma come funziona questo tipo di vendita? Analizziamo in sequenza tutti gli aspetti che caratterizzano la vendita con riserva di
proprietà.

La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo attraverso cui procedere alla compravendita della casa, si attua quando per diventare proprietario effettivo di un immobile, paghiamo tutte le rate nella compravendita e soltanto con l’ultima rata diventiamo gli attuali proprietari. Si tratta di una forma contrattuale vantaggiosa sia per il venditore che per il compratore, al quale verrà consegnato immediatamente il bene oggetto della compravendita a fronte di un prezzo il cui pagamento sarà invece frazionato nel tempo ( a rate).

Dalla parte del venditore, invece, entra in gioco una sotto forma di tutela da parte della giurisprudenza che, in caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, gli assicura la risoluzione del contratto e la restituzione materiale dell’immobile. Il venditore dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Questo atto di compravendita è disciplinato dall’articolo 1532 del Codice Civile, utilizzabile per tutti i beni immobiliari, utilizzata soprattutto quando l’acquirente non riesce a richiedere un mutuo sulla casa.

La vendita con riserva di proprietà deve essere redatta in forma scritta attraverso un atto notarile, presentando le trascrizioni sia a carico del venditore, che a carico dell’acquirente, il quale deve fronteggiare tutte le spese di manutenzione ordinaria ed extra del bene immobiliare.

Nel contratto di vendita è obbligatorio l’utilizzo di una clausola, stabilita negli accordi in fase contrattuale.

Tra gli elementi più importanti nella vendita con riserva di proprietà troviamo:

  • PROPRIETA’: Il venditore non perde la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata. Questo è un passaggio fondamentale soprattutto perchè permette al venditore di riprendere il possesso del bene nel caso di inadempienza dell’acquirente.
  • INADEMPIENZA: in caso di una qualsiasi forma di inadempienza da parte dell’acquirente, il venditore ha diritto alla restituzione di un compenso per l’utilizzo del bene nel corso del tempo e il risarcimento di possibili danni verso l’immobile. È possibile, in fase contrattuale, stabilire il valore di indennizzo; questo potrà essere anche pari all’ammontare delle rate versate. Ad ogni modo sarà un giudice che stabilirà l’equo risarcimento.
  • DEPERIMENTO DEL BENE: il rischio di deperimento del bene è sempre a carico dell’acquirente.
  • MANUTENZIONE: anche in questo caso, come nel precedente, le spese di manutenzione sono a carico dell’acquirente.
  • PROTEZIONE DEL BENE: nella vendita con riserva di proprietà, il venditore si fa carico di non avere problemi debitori che porterebbero al pignoramento del bene, anche se l’acquirente del bene non deve preoccuparsi perché diventerà padrone del
    bene solo con il pagamento dell’ultima rata.
  • POSSESSO: sarà immediatamente a disposizione dell’acquirente sin da subito, anche se dovrà attendere il pagamento dell’ultima rata per diventarne proprietario.
  • TASSE E CONDOMINIO: le imposte relative sono a carico del venditore in aggiunta anche con IMU e TASI; le imposte condominiali, invece, saranno a carico dell’acquirente.
  • LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE: nel caso di inadempienza da parte dell’acquirente e della mancata restituzione del possesso della casa, potrebbe essere risolto con l’intervento dell’autorità giudiziaria.
  • PLUSVALENZA: nella trattativa della vendita con riserva di proprietà, una sentenza della Commissione Tributaria del Lazio n. 171/2019 ha sancito che non è dovuta alcuna plusvalenza se dal momento dell’acquisto a quello dell’incasso dell’ultima rata
    sono passati cinque anni; prima dei cinque anni non è possibile attuare alcuna
    plusvalenza nel pagamento dell’immobile.   

INADEMPIMENTI DELL’ACQUIRENTE

Nel momento in cui, l’acquirente non rispetta gli obblighi definiti in fase contrattuale, il venditore può richiedere la risoluzione anticipata del contratto; però nel caso in cui, l’acquirente manca al pagamento di una rata, il venditore non può richiedere
immediatamente la risoluzione anticipata del contratto (in questo caso la risoluzione avviene solo se la rata sia superiore ad un ottavo del costo totale di compravendita).

Il venditore avrà l’obbligo di restituire la caparra versata dall’acquirente in caso di risoluzione anticipata del contratto, stabilita negli accordi precedenti alla trattativa tra le parti. 

OPPOSIZIONE NEI CONFRONTI DI TERZE PARTI

Grazie all'articolo 1524 del nostro Codice Civile, è possibile opporsi ai creditori dell’acquirente, solo se si è in grado di fornire un atto scritto con data anteriore al pignoramento.

LE TASSE SULLA VENDITA

Quando ci troviamo di fronte ad una vendita con riserva di proprietà, le tasse sono imposte per entrambe le parti (acquirente e venditore) con determinate caratteristiche diverse per ambo le parti.

Acquirente:

  • Imposta di registro: atti iscritti nel territorio nazionale,contratti di locazione o affitto, contratti di trasferimento (è classificabile come un’imposta indiretta dovuta obbligatoriamente per la registrazione di una scrittura presso un pubblico registro
    dovuta all’acquisto di un immobile);
  • Imposta catastale: passaggio di proprietà di un immobile, compravendita, successioni, donazioni (definite nell’ordinamento italiano come tributi regolati dal D. Lgs. n.347/1990, ovvero tributi che si applicano alle volture catastali, eseguite a seguito di atti di compravendita, di donazione o di successione. Le imposte catastali sono pari all’1% del valore degli immobili o della somma dichiarata nel contratto di vendita e il loro pagamento viene effettuato all’Ufficio del Catasto, generalmente da
    un notaio abilitato per questo tipo di funzione);
  • Imposta ipotecaria: tributi autonomi (ha per oggetto il trasferimento di immobili, sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso).

Venditore:

  • Imposte dirette: IRPEF, IRAP, IRES
  • Tributi locali: Tassa per l'Occupazione di Spazi e Aree Pubbliche (TOSAP), Imposta Comunale Pubblicità e Affissioni (ICPA), Imposta Unica Comunale su casa e rifiuti (IUC).

Chi Siamo

PROFESSIONISTI DELL'INFORMAZIONE IMMOBILIARE

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