Vendere un immobile ereditato: i documenti da produrre

INDICE

Vendere un immobile ereditato: i documenti da produrre

Le tasse di successione per la vendita di un immobile ereditato

Le imposte per la vendita di un immobile ereditato

Vendita di un immobile in coeredità

Quando ereditiamo un immobile e decidiamo di metterlo in vendita, è necessario prestare attenzione a degli adempimenti burocratici necessari alla compravendita futura.

VENDERE UN IMMOBILE EREDITATO: I DOCUMENTI DA PRODURRE

Quando vendiamo una casa i documenti generali da produrre sono:

atto di provenienza dell’immobile;
atto di un eventuale mutuo;

• certificato di abitabilità;
• i vari permessi per le costruzioni;
• la planimetria catastale;
• i certificati di conformità;
• il contratto di locazione in corso;
• documenti personali in corso di validità del proprietario dell’immobile.

Quando vendiamo un immobile ereditato, a questi documenti ne vanno aggiunti altri 3:

DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

ACCETTAZIONE DI EREDITA’ (se non sono sono trascorsi 20 anni)

TRASCRIZIONE ACCETTAZIONE DI EREDITA’

Vediamoli nel dettaglio:

1. DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

E’ un documento di natura fiscale che segue il momento della morte di un certo soggetto e disciplina il momento dell’apertura della successione a favore dei chiamati all’eredità. Tale dichiarazione è quindi a loro carico e la funzione principale è quella di fornire informazioni all’Agenzia delle entrate sull’ammontare e sulla composizione del patrimonio ereditario in modo da poter calcolare le imposte che devono essere pagate. La dichiarazione di successione comprende un elenco di tutti i beni ereditati in base ai quali si procede al calcolo delle imposte sull’eredità; viene stilata entro un anno dal decesso del proprietario precedente dell’immobile. La dichiarazione può essere presentata tramite un tecnico abilitato o tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.
I soggetti che sono tenuti a presentare la dichiarazione di successione sono: gli eredi o chi è stato scelto per la delega, gli eredi coereditari del possesso del bene, gli amministratori dell’eredità, i curatori dell’eredità, gli esecutori testamentari.
La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione all’Agenzia delle entrate competente sulla base dell’ultima residenza del defunto, in modalità telematica. Se il luogo di residenza si trova all’estero, la dichiarazione deve essere presentata all’ufficio dell’ultima residenza italiana.

Tra i documenti da produrre per una dichiarazione di successione troviamo:

• copia di un documento di identità valido e del codice fiscale degli eredi;
• atto di provenienza delle proprietà immobiliari intestate al deceduto;
• autocertificazione dello stato di famiglia storico;
• eventuali atti di donazione stipulati;
• documenti tecnici sugli immobili (planimetrie, visure catastali, ecc.);
• copia del testamento;
• dichiarazione bancaria/postale di sussistenza e consistenza di mutui ipotecari, conti correnti, libretti, investimenti finanziari, gestioni patrimoniali, fondi comuni di investimento, azioni, obbligazioni, certificati di deposito bancari ecc.;
• certificato di destinazione urbanistica dei terreni.

La dichiarazione va presentata:

• per via telematica utilizzando il link relativo al software messo a disposizione per tutti tramite i servizi web dell’Agenzia delle Entrate. Tale modalità è divenuta obbligatoria dal 1° gennaio 2019;
• Presso gli uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate.

2. ACCETTAZIONE DI EREDITA’

E' il documento che accerta l’accettazione dell’eredità da parte degli eredi. Può essere:

• espressa: nella dichiarazione scritta e rilasciata davanti ad un notaio, gli eredi accettano i beni;
• tacita: non si concretizza in un atto, ma la volontà degli eredi è espressa per l’accettazione dell’eredità.

3. TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE DELL’EREDITA’: è un documento che certifica il trasferimento dell’immobile ereditato dal vecchio proprietario al nuovo. La trascrizione può avvenire parallelamente al rogito notarile.

Secondo l’articolo 476 del Codice Civile, l’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede.

Pertanto, ogni volta che il soggetto chiamato all’eredità venda o doni un immobile nell’asse ereditario, costui sta anche accettando tacitamente l’eredità da cui questo bene proviene e il notaio deve procedere ad aggiornare e trascrivere questa accettazione nei pubblici registri.

LE TASSE DI SUCCESSIONE PER LA VENDITA DI UN IMMOBILE EREDITATO

Le tasse di successione, regolarmente liquidate entro tre anni all’Agenzia delle Entrate, variano a seconda del grado di parentela:

• per figli e coniuge (franchigia pari a 1.000.000 €. , 4% sul valore catastale dell’immobile);
• per fratelli e sorelle (franchigia pari a 100.000 €., 6% sul valore catastale dell’immobile);
• per nipoti, zii, cugini, cognati ( nessuna franchigia, 6% sul valore catastale dell’immobile);
• per tutti gli altri soggetti ( nessuna franchigia, 8 % sul valore catastale dell’immobile).

La tassa di successione non è versata da chi non abbia accettato l'eredità, prima che sia scaduto il termine per poter presentare la dichiarazione di successione. 

Anche chi ha nominato un curatore non è tenuto al pagamento della tassa di successione.

Qualora nell'eredità non siano previsti beni immobili o diritti reali immobiliari, o l'eredità non superi i 100.000,00 € e la devoluzione sia a favore del coniuge e dei parenti in linea retta del de cuius, la tassa di successione non dovrà essere corrisposta purchè tali situazioni si verifichino contemporaneamente. 

LE IMPOSTE PER LA VENDITA DI UN IMMOBILE EREDITATO

Oltre la tassa di successione, nella vendita di un immobile ereditato, ci sono altre imposte da pagare, tra cui:

• imposta ipotecaria (2 % del valore catastale dell’immobile);
• imposta catastale (1 % del valore catastale dell’immobile);
• imposta di bollo (64 €. per ogni nota di trascrizione);
• i tributi speciali;
• la tassa ipotecaria (35 €. per ogni nota di trascrizione).

Per procedere alla successione dell’immobile, entro 30 giorni dalla dichiarazione della successione, deve essere compilata la domanda della voltura catastale all’ufficio del catasto. Il versamento per la voltura catastale è di:

• €. 55 per il tributo speciale catastale;
• €. 16 per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.

VENDITA DI UN IMMOBILE IN COEREDITA’

Se nella vendita di un immobile vi siano più eredi e non tutti siano d’accordo con il vendere la proprietà, allora le strade percorribili sono due:

VENDERE LA PROPRIA QUOTA: gli eredi hanno il diritto di prelazione, dopo aver stabilito il valore della propria quota, si può vendere la quota ad altri eredi oppure può essere venduta a terze parti;

SCIOGLIERE LA COMUNIONE DAVANTI AD UN GIUDICE: se non si trova un accordo con gli altri eredi, il giudice stabilirà le condizioni di vendita degli immobili e dividerà il ricavato con gli altri eredi.